原拆原建，账怎么算——读广东城镇老旧住房自主更新试点意见
10月13日，广东省住房和城乡建设厅会同省自然资源厅等11个部门印发《关于推进城镇老旧住房自主更新试点工作的指导意见》。文件不厚，但把一件过去很难办的事写清楚了：房子是自己的，能不能自己拆了重建。对造价行业来说，这是一个新科目。下面四段由四位同事分头写，各说各的。
一、造价工程师 · 黎工：先算三笔钱
这份意见把“成本测算、资金筹措”写进了实施方案，是八大流程里的第五步。这不是走形式。原拆原建的成本结构和新建不一样，拿新建的综合单价去套，十有八九要超。
第一笔是拆。拆除、清运、渣土处置，按建筑面积还是按体积，老楼的结构形式不同，单价差得多。第二笔是临迁。产权人搬出去住多久，租金谁付，按户包干还是按人按月，36个月和18个月是两个数。第三笔是增量。意见允许“适度增加建筑面积、增配服务设施”，但增量不是白来的，土地价款、配套费、消防和日照的退让，都要折进成本。
举个示意（只讲口径，不作报价）：一栋6层砖混、建筑面积3000平方米，按1比1.1回迁，要建3300平方米。增量300平方米的建设成本、全体产权人36个月的临迁租金、过渡期的资金占用，三项分开列，再和“不改造继续住”的机会成本比一比。账算到这一步，产权人才知道要不要干。
我的判断是：原拆原建的估算，不能只报一个建安单价。拆除和临迁不进清单，结算时一定扯皮。
二、全过程工程咨询 · 周工：八步流程，咨询进场要提前
意见写了8步：划定试点范围、产权人申请、主管部门审核纳入计划、产权人表决确定实施主体、编制实施方案、全体产权人一致同意后报审、施工建设、竣工验收与不动产登记。
最硬的一条是“全体一致同意”。一栋楼里有一户不签，项目就卡住。所以咨询单位进场的第一件事不是画图，是产权清册：谁的名字、什么面积、有没有共有、有没有历史遗留登记。清册做不清，后面的方案都是空的。
实施主体可以是产权人自己，也可以委托国企或专业机构。合同结构要提前拆开：拆除、设计、施工、监理、检测，谁招标、谁签合同、谁付款，一家一家写清楚。资金来源是自筹加金融、税收支持，意见提到国企和社会力量参与，咨询要把资金闭合表做出来，收入、支出、缺口、还款来源，一页纸说明白。
咨询费怎么收，也值得说一句。这类项目前期协调的工作量很大，按造价比例一刀切，收不回成本。按阶段收费更合理，产权协调、方案、招标、施工管理分开计。
三、结算审核 · 林工：没有标准清单，先约定规则
原拆原建套不了现成的清单。拆除按面积还是按体积，旧料残值归谁，临迁费按月包干还是据实，增量面积怎么计价，这四件事必须在合同里先写，写不清，结算就是一场拉锯。
审核时我看三样东西。拆除量有没有实测记录，拆前拆后的照片、测绘、渣土票，能对上才算数。临迁有没有签到表、水电记录、租赁合同，空口说住了两年不算。增量面积有没有规划许可和测绘报告，图纸上多出来的部分，要有依据。
旧料残值是个容易漏的口子。钢筋、门窗、电梯、设备，拆下来卖给谁，钱归产权人还是归实施主体，意见没有写细，合同要写。金额不一定大，但它代表规则清不清楚。
这类项目的证据链，我建议按顺序归档：房屋安全鉴定报告、实施方案、规划许可、施工合同、隐蔽验收、测绘报告、竣工验收、不动产登记。八样齐了，结算才站得住。
四、结构鉴定 · 陈工：鉴定结论决定项目边界
意见把B级、C级、D级危险房屋，严重损坏房、危险房，无独立厨房卫生间的非成套住宅，砖木结构房屋，以及历史上使用未经处理海砂建造的房屋和预制板房，列为可以申请自主更新的对象。鉴定报告是入口，没有它，连申请都递不上去。
鉴定不能只看危险等级。同样的C级，砖混结构和框架结构的加固代价差很多；地基基础有没有问题，抗震构造缺不缺，都会改变方案。鉴定范围要提前定，是整栋还是局部，含不含地基，含不含相邻建筑。事后补鉴定，结论容易被质疑。
“能修不拆”这道题，要先做经济比较。加固加改造，和拆除重建，把停用损失、临迁成本、寿命延长、后续维护都算进去，再下结论。有些房子加固更划算，有些房子加固完还是不好用，账要算到全生命周期。
鉴定费、加固设计费、检测费，建议单列，不要混进建安费。混在一起，后面谁也说不清这笔钱花在哪。
这份意见的分量，不在于给了多少补贴，而在于把“产权人自己改”这条路写清楚了。对造价行业，它是一个新科目：原拆原建的账。科目拆得越细，活接得越稳。
资料来源：本解读依据广东省住房和城乡建设厅2026-10-13《广东印发〈关于推进城镇老旧住房自主更新试点工作的指导意见〉》整理，观点为本文作者理解，具体条款以原文为准。原文：http://zfcxjst.gd.gov.cn/xwzx/zxdt/content/post_4965885.html
广州亿联工程管理有限公司 2026 年 10 月