图1 现场账的三张纸与三本账（自制信息图） 上一期讲量、价、险三层账，说险是命门。险不是抽象的词，落到现场就是三张纸：变更单、签证单、索赔报告。图纸画的是应该发生的事，这三张纸记的是实际发生的事。造价人的功夫，一半在图纸上，一半在这三张纸上。 我在工地会议室见过一次典型的争执。施工方拿出一沓签证，建设单位只认其中三张，监理说有两张他没签过，审计问运费怎么算出来的。事情本身不复杂，一条临时便道，用了四个月。争了两个小时，最终靠一张带日期的照片和一份车辆进出登记本定了量。那天的感受很深：现场账不是文书工作，它决定钱能不能拿回来。 一、变更：改的是图，动的是价 变更单上最省事的写法是四个字：按图施工。可造价人拿到它，要先问三句：改了什么，什么时候改的，改的部分原来算过没有。 改了什么，决定算哪些钱。结构图上多一道梁，看起来只是几根线；落到清单上，是混凝土、钢筋、模板、脚手架、垂直运输五笔费用，还要看它有没有改变流水段。曾有一个地下室顶板由无梁楼盖改成梁板的变更，图纸上是一片网格，计价时却牵出模板支撑体系的整体重排，措施费比实体费还难谈。机电专业改一个路由，可能是几十米管道，也可能是整层支吊架重做。只看变更单的描述，很容易把措施费漏掉。 什么时候改的，决定按什么价。主体封顶后再补一张基础变更，塔吊和脚手架的费已经按原方案摊完，重新组价时很难再要回来。同样一条变更，在开工前提出和在竣工前提出，价钱能差出一截。所以变更单上的日期，比签字更要紧。开工前改，图纸会审就能吸收；施工中改，要停要等；竣工前改，往往只剩一张纸和一堆既成事实。 原来算过没有，决定是调增还是调减。有些变更只是把清单里已经含的做法换个说法，重复计价的口子常开在这里。我的习惯是每张变更单都回一次原清单，找到对应项目编码再动手。编码对不上，就先问清楚它和哪一条清单有关，别急着组价。 变更怎么计价，通常三条路：清单里有适用子目的，直接用；有类似子目的，参照换算；两样都没有的，才重新组价。重新组价要写清人工、材料、机械的取定和费率，最好附上询价单。三条路走哪条，合同里一般有约定；没约定的，就要在变更单上先谈定，不要等结算再争。 还有一条容易被忽略：变更累计到一定比例，合同价和工期都该重新谈。单张变更看着不大，几十张加起来，原合同的报价基础已经变了。造价人要有这个总账意识，别做完一张丢一张。 二、签证：小事不签，大事难算 签证记的是现场事实：发生了什么，做了多少，什么时候做的。三样缺一样，结算时就得靠回忆，而回忆在审计面前不值钱。 现场最容易漏掉的是零碎活。土方多运了三公里，夜间施工多熬了两个小时，材料二次搬运多倒了一手，临时水电多接了一路，脚手架因为等图多站了一个月。这些事发生时没人觉得重要，等到结算，数字已经说不清。办法不复杂：车数当场点，台班当场记，运距当场量，照片带上时间。 土方是签证里争议最多的。断面法量出来的方量、车上量的方量、称重折算的方量，三套数字常常对不上。开工前就该把计量方法写进施工组织设计，双方认一个口径，过程中按同一口径记。运距也要现场确认，是场内倒运还是场外弃运，走哪条路，多少公里，别等结算再拿地图量。 签证还有两个坑。一个是权限，签字的项目经理有没有被授权，合同里写得清楚，越权的签字后面很难认。另一个是范围，签证只证明事实，钱怎么算仍要回到合同。签了字不等于能计价，没签字的事实，连事实都算不上。所以签证单上除了数量，最好写清事由和依据，比如“因甲供材晚到三天，现场停工待料”，再附上进场记录和监理日志。 隐蔽工程的签证尤其要抢时间。钢筋绑扎完、混凝土一浇，再想复核就只剩照片。我的做法是隐蔽验收和影像资料一起走，验收单上写明部位、数量、做法，照片按轴线编号归档。影像不必多，关键是能看出位置、尺度和日期。 三、索赔：把责任写成钱 索赔听着像吵架，其实是举证。四样东西齐了，才有得谈：合同依据、事件证据、工期影响、费用计算。 合同依据，是翻条款，不是讲道理。哪一条约定了甲方提供图纸的时间，哪一条约定了地下障碍物的处理，哪一条约定了甲供材的到场节点，写清楚才有前提。事件证据，是监理日志、会议纪要、往来函件、现场影像，最好能互相对上时间。工期影响，要说清这件事让哪条关键线路停了多久，是不是在总时差之外。费用计算，要落到人、机、管理费和资金占用上，有计算书，不是拍脑袋。 费用的口径也有讲究。窝工的人工一般按停工补贴或降效计算，机械闲置按折旧或租赁费计算，现场管理费按合同约定或按比例计取，利润通常不在索赔范围里。工期和费用要分开报，混在一起，两项都容易被砍。现场管理费还要看总部与现场怎么分摊，摊不清的，先按合同费率走，别自创口径。 程序上，索赔不是递一份报告就完事。事件发生后先发意向通知，再报索赔报告，影响持续的还要按月报中间报告，事件结束后报最终报告。每一步都有时限，每一步都要留回执。反索赔也一样，甲方说工期延误，施工方要拿得出签证和日志来应对。平时记全了，反索赔时才有话说。 时效这件事，很多人栽在上面。示范文本里，索赔事件发生后28天内要发出索赔意向通知，逾期视为放弃该项权利。28天不是走形式，它是一条会睡着的权利。现场忙起来最容易忘，所以台账里要有一栏“到期日”，每周看一次。 四、三本账怎么对上 同一件事，可能同时出现在三张纸上：变更单记图纸，签证单记现场，索赔报告记责任。造价人要做的，是把它们串成一条时间线，再和清单、合同、进度款对得上。 我的做法是一事一号，一号一档。每件事从发生那天起建一个号，里面放变更单、签证、照片、纪要、计量记录和计价书。台账按月和进度款核对一次，发现对不上的，当月就查，不要留到结算。台账的字段不用多：编号、事由、发生日期、责任方、计量单位、数量、单价、计价依据、审批状态、到期日。 口径也要提前定。合同优先，补充协议次之，会议纪要再次；计价依据写到具体的定额子目、信息价期次和市场询价单。同一份结算里，三个口径打架的情况并不少见，多数不是算错，是当初没写清。 结算资料清单最好在开工时就列出来：合同与补充协议、图纸与会审纪要、变更与签证、计量与支付记录、材料认价单、竣工图、验收资料。清单贴在项目部墙上，谁经办谁归档。到结算时，缺什么一目了然，不用满世界找人。 进度款这一环也别放手。变更和签证批了，不等于进度款里就给了。每月报量时把已批未计的款项单列一栏，和建设单位对一次数，签字确认。这一栏看着琐碎，作用是让问题在过程中暴露，而不是攒到结算一次性爆开。 量是底子，价是里子，险是命门。上一期说要把不确定装进合同，这一期说的是把合同落到纸上。现场账做得细，结算那天就不用翻旧账。说到底，现场账是造价人的第二次算量，算的不是图纸上的构件，是工地上真实发生过的每一件事。 资料来源：本系列为原创，综合工程造价专业通识与作业经验撰写；所涉索赔时效可对照《建设工程施工合同（示范文本）》通用合同条款的约定。

10月13日，广东省住房和城乡建设厅会同省自然资源厅等11个部门印发《关于推进城镇老旧住房自主更新试点工作的指导意见》。文件不厚，但把一件过去很难办的事写清楚了：房子是自己的，能不能自己拆了重建。对造价行业来说，这是一个新科目。下面四段由四位同事分头写，各说各的。 图1 城镇老旧住房自主更新八步流程（据试点意见整理） 一、造价工程师 · 黎工：先算三笔钱 这份意见把“成本测算、资金筹措”写进了实施方案，是八大流程里的第五步。这不是走形式。原拆原建的成本结构和新建不一样，拿新建的综合单价去套，十有八九要超。 第一笔是拆。拆除、清运、渣土处置，按建筑面积还是按体积，老楼的结构形式不同，单价差得多。第二笔是临迁。产权人搬出去住多久，租金谁付，按户包干还是按人按月，36个月和18个月是两个数。第三笔是增量。意见允许“适度增加建筑面积、增配服务设施”，但增量不是白来的，土地价款、配套费、消防和日照的退让，都要折进成本。 举个示意（只讲口径，不作报价）：一栋6层砖混、建筑面积3000平方米，按1比1.1回迁，要建3300平方米。增量300平方米的建设成本、全体产权人36个月的临迁租金、过渡期的资金占用，三项分开列，再和“不改造继续住”的机会成本比一比。账算到这一步，产权人才知道要不要干。 我的判断是：原拆原建的估算，不能只报一个建安单价。拆除和临迁不进清单，结算时一定扯皮。 二、全过程工程咨询 · 周工：八步流程，咨询进场要提前 意见写了8步：划定试点范围、产权人申请、主管部门审核纳入计划、产权人表决确定实施主体、编制实施方案、全体产权人一致同意后报审、施工建设、竣工验收与不动产登记。 最硬的一条是“全体一致同意”。一栋楼里有一户不签，项目就卡住。所以咨询单位进场的第一件事不是画图，是产权清册：谁的名字、什么面积、有没有共有、有没有历史遗留登记。清册做不清，后面的方案都是空的。 实施主体可以是产权人自己，也可以委托国企或专业机构。合同结构要提前拆开：拆除、设计、施工、监理、检测，谁招标、谁签合同、谁付款，一家一家写清楚。资金来源是自筹加金融、税收支持，意见提到国企和社会力量参与，咨询要把资金闭合表做出来，收入、支出、缺口、还款来源，一页纸说明白。 咨询费怎么收，也值得说一句。这类项目前期协调的工作量很大，按造价比例一刀切，收不回成本。按阶段收费更合理，产权协调、方案、招标、施工管理分开计。 三、结算审核 · 林工：没有标准清单，先约定规则 原拆原建套不了现成的清单。拆除按面积还是按体积，旧料残值归谁，临迁费按月包干还是据实，增量面积怎么计价，这四件事必须在合同里先写，写不清，结算就是一场拉锯。 审核时我看三样东西。拆除量有没有实测记录，拆前拆后的照片、测绘、渣土票，能对上才算数。临迁有没有签到表、水电记录、租赁合同，空口说住了两年不算。增量面积有没有规划许可和测绘报告，图纸上多出来的部分，要有依据。 旧料残值是个容易漏的口子。钢筋、门窗、电梯、设备，拆下来卖给谁，钱归产权人还是归实施主体，意见没有写细，合同要写。金额不一定大，但它代表规则清不清楚。 这类项目的证据链，我建议按顺序归档：房屋安全鉴定报告、实施方案、规划许可、施工合同、隐蔽验收、测绘报告、竣工验收、不动产登记。八样齐了，结算才站得住。 四、结构鉴定 · 陈工：鉴定结论决定项目边界 意见把B级、C级、D级危险房屋，严重损坏房、危险房，无独立厨房卫生间的非成套住宅，砖木结构房屋，以及历史上使用未经处理海砂建造的房屋和预制板房，列为可以申请自主更新的对象。鉴定报告是入口，没有它，连申请都递不上去。 鉴定不能只看危险等级。同样的C级，砖混结构和框架结构的加固代价差很多；地基基础有没有问题，抗震构造缺不缺，都会改变方案。鉴定范围要提前定，是整栋还是局部，含不含地基，含不含相邻建筑。事后补鉴定，结论容易被质疑。 “能修不拆”这道题，要先做经济比较。加固加改造，和拆除重建，把停用损失、临迁成本、寿命延长、后续维护都算进去，再下结论。有些房子加固更划算，有些房子加固完还是不好用，账要算到全生命周期。 鉴定费、加固设计费、检测费，建议单列，不要混进建安费。混在一起，后面谁也说不清这笔钱花在哪。 这份意见的分量，不在于给了多少补贴，而在于把“产权人自己改”这条路写清楚了。对造价行业，它是一个新科目：原拆原建的账。科目拆得越细，活接得越稳。 资料来源：本解读依据广东省住房和城乡建设厅2026-10-13《广东印发〈关于推进城镇老旧住房自主更新试点工作的指导意见〉》整理，观点为本文作者理解，具体条款以原文为准。原文：http://zfcxjst.gd.gov.cn/xwzx/zxdt/content/post_4965885.html

图1 造价的三层账：量、价、险（自制信息图，口径 GB/T 50500-2024） 一份图纸摆在桌上，有人看到的是线条，有人看到的是钱。造价人做的，正是把线条翻译成钱、再把钱翻译成账。这套本事，说到底分成三层：量、价、险。三层一层比一层难，也一层比一层值钱。 一、量：把图纸读成实体 量的功夫，不在算得快，而在算得对、算得全。图纸上的每一根柱、每一道墙，都要落到“它究竟在哪里、有多少”。同一个构件，按中心线算和按外边线算，数字可能差出几个百分点；一次遗漏的扣减，足以抵掉整个项目的利润。 量的准确来自三件事：读得懂图纸（含节点、说明和变更），找得到边界（谁与谁扣、谁与谁叠），守得住口径（单位、规则与取位）。口径一旦松动，量就跟着松。 二、价：把实体换成市场价 量算对了，只完成一半。价，才是把实体变成钱的那一步。定额时代的价是“查”出来的；市场化计价时代的价是“组”出来的——人、材、机的消耗与市场价格，要靠数据说话。 价的难点有三：同一材料，信息价、市场价与实际采购价往往不在一个水平线上；隐蔽工程与措施项目，价里藏着理解与约定；税率、费率与计费基数，改一个参数，总价就跳一档。 三、险：把不确定装进合同 量准价实，账未必稳。造价真正的难点在第三层——险。工期延误、材料波动、设计变更、地下障碍、政策调整，都会在结算那一刻集中兑现。 风险管理不是事后算账，而是事前写进合同：变更怎么计价，签证怎么生效，材料价差怎么调整，索赔怎么举证。写得越清楚，事后争得越少。造价人写下的每一个计价条款，都是在为将来的争议预先定价。 量是底子，价是里子，险是命门。三层都扎实，账才算得上“活”的。这也是本系列要一层层拆开讲的三件事。 资料来源：本系列为原创，综合工程造价专业通识与作业经验撰写；所涉制度背景参见 GB/T 50500-2024《建设工程工程量清单计价标准》等现行计价依据。

编者按：9月，广东连发两组与城市更新有关的文件。一组是经省政府同意，省住房城乡建设厅、省发展改革委、省财政厅、省自然资源厅、广东金融监管局联合印发的《关于持续推进城市更新行动的实施方案》；另一组是省住房城乡建设厅印发的《广东省城市体检与城市更新一体化推进工作指引》《广东省城市更新专项规划和年度实施计划编制工作指引》《广东省城市更新片区策划编制技术导则》《广东省城市更新项目实施方案编制技术导则》。文件不厚，但里面关于钱怎么来、账怎么算的说法，值得造价人逐句看。下面三段分别由三位同事执笔，各写各的体会。 图1 城市更新：老城与新城（资料图） 一、造价工程师 · 黎工：方案阶段就得把钱摆出来 先说一个数字。《实施方案》要求“十五五”期间每年启动建设60个城市更新重点片区（街区），5年不少于300个，到2028年底基本建成100个。片区是要连片算的，不是一条街一栋楼。以前我们接活，多半是图纸到手才编清单、套定额；现在指引把“资金拼盘”放进了方案阶段的必答题——片区策划要出“1图1盘”，项目和钱要在纸面上先对上。 这对造价是硬约束。文件里有一句很实在的话：市场主体承担的改造投资成本应与运营收益相匹配。也就是说，算的不是建安费一口价，而是全周期的收支。广东今年报出的进度也很具体：启动重点片区72个，实施城市更新项目3789个，拿到中央各类补助资金超250亿元，上半年完成投资2391亿元。项目库在动，量就跟着动。我建议算量底稿按“片区—项目库”两级建台账，别等结算了再回头找依据。 二、全过程咨询 · 周工：活儿从“建”挪到了“运” 四份指引里最扎眼的，是“投、融、建、管、运”这几个字被放在一起说。项目实施方案那张导则明确要开展项目投资收益测算，还提出从“重建轻管”转到“建管运一体”。这基本改写了全过程咨询的时间轴：过去我们多半停在竣工验收，交完资料就散；现在合同里得把运营期的服务内容、考核方式和调价机制约定清楚，否则几年后运营亏损算谁的，很难讲清。 还有一个变化是责任面。片区策划由市级城市更新主管部门或县级以上人民政府组织编制，项目实施方案由县级及以上主管部门组织项目实施主体编制。谁编、谁审、谁用，链条比过去清楚，咨询单位进场的时间点自然要往前挪。把自己只当“算量的”，这轮会很被动。 三、结算审核岗 · 林工：以后翻的不只是合同和签证 站在审核这边看，九大任务拆成了20项具体任务指标，还配了建设工程规划许可审批豁免清单，以及“财、债、贷、基、社”各类资金统筹使用的口径。这些都不是施工现场的事，却会成为认定工程内容的依据。 文件写得很直接：经市政府审定印发的城市更新专项规划和年度实施计划，是项目审批手续、专项资金申报和金融贷款的基础依据。做结算审核，第一步要把项目对回它所属的片区和项目库，看清功能定位与资金拼盘当初是怎么定的。源头文件对不上，后面怎么核都别扭。 城市的账，早就不只是钢筋水泥那一本。指引里写着“先体检后更新、无体检不更新”，方案还没定就得把钱筹明白——这句话，其实也适合写在我们每一份造价文件的第一页。 资料来源：本解读依据广东省住房和城乡建设厅2026-09-13《广东出台四项规范指引 系统构建体检与更新一体化全周期管理机制》、2026-09-21《5年300个！广东城市更新“施工图”来了》整理，观点为本刊作者理解，数据以原文为准。原文：http://zfcxjst.gd.gov.cn/xwzx/zxdt/content/post_4954971.html ；http://zfcxjst.gd.gov.cn/xwzx/zxdt/content/post_4958553.html

9月18日，国务院新闻办公室举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，住房和城乡建设部新闻发言人、副部长陈绍旺，总工程师李晓龙等介绍“十五五”时期推进住房城乡建设事业高质量发展有关情况。一场发布会，把“好房子”的“好标准”说得前所未有的具体——而标准的每一个数字变化，最终都要落到造价的计价口径上。 编者制图 一、几个“看得见”的标准变化 发布会披露了《住宅项目规范》实施后的几处关键提标： 层高：由原来的2.8米提高到3米； 电梯：4层及以上住宅都要加装电梯，回应老年群体上下楼难题； 安全防护：把阳台、外廊等所有临空处护栏高度，统一提高到不低于1.2米。 这些数字看似是设计参数，实则是造价变量。层高增加、电梯增设、护栏加高，都会改变结构、设备、装饰等多个分部的工程量与做法，进而改变每一平方米的造价。 二、“好房子”的五个环节，就是造价介入的五个接口 住建部把“好房子”概括为“好标准、好设计、好材料、好建造、好运维”全链条。对造价工作而言，这五个环节正好对应五个介入接口： 环节 政策要点 造价落点 好标准 14个方面提高住房品质要求 计价依据与项目特征随之更新 好设计 管线分离、居室可变 做法变化带来组价变化 好材料 绿色建材、模块化建筑 材料询价与认价规则 好建造 智能建造、装配式装修 措施项目与工艺计价 好运维 全生命周期房屋安全管理制度 运维成本与全周期造价 发布会特别提到“管线分离”（水、暖、电与主体结构分离）和“居室可变”两类做法：前者解决将来维修、装修开墙打洞的问题，后者增加收纳、适配多子女家庭与养老。这些设计创新一旦成为常态，清单项目特征就会随之改写——而项目特征是组价的起点。 三、更大的盘子：地下管网“十五五”投资超5万亿元 发布会上，住建部城市管理监督局负责人介绍：“十五五”时期将建设改造城市地下管网约77万公里，其中燃气管网约20万公里、排水管网约17.5万公里、供水管网约17.5万公里、污水管网约10万公里、供热管网约12万公里，投资规模超过5万亿元。 同时，房地产“两个转变”被明确：市场供求关系发生重大变化，房地产进入存量时代——二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，2026年前八个月已达52%，超过50%标志着进入存量时代。 这两个信号叠加，意味着造价的“主战场”正在从“新建”转向“存量改造＋基础设施更新”。 四、给造价从业者的四条操作建议 第一，盯住标准更新，建立“参数—做法—计价”对照表。 把提标后的关键参数（层高、电梯、护栏等）逐项对照计价定额与清单特征，做成常用对照表。 第二，把项目特征写准写全。 提标带来的新做法（如管线分离、可变居室）应尽可能在项目特征中描述清楚，避免结算时因特征不符产生争议。 第三，提前布局地下管网与城市更新的造价能力。 五年超5万亿元的投资规模，意味着管网改造的投资估算、过程计量与结算审核将持续释放需求。 第四，适应存量时代的计价逻辑。 存量改造项目往往场地受限、做法非标、证据复杂，造价工作的重心将从“算量”转向“计量口径的确定与证据链的管理”。 资料来源：国务院新闻办公室“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会（2026年9月18日）文字实录，住房和城乡建设部网站转载｜https://www.mohurd.gov.cn/xinwen/jsyw/art/2026/art_ddc584f13eaf4d02958ff8a2b8ad441a.html 本文为政策解读性文章，涉及标准参数与投资规模的表述均引自上述发布会公开内容；具体项目口径请以现行标准、规范与合同约定为准。 亿联工管 ｜ 工程造价 · 成控策略 · 行业政策解读

——庆祝中华人民共和国成立七十七周年 上周五，我去项目上收方。收工时天已经擦黑，我开车回公司，正撞上晚高峰，车流一点点往前挪。路过工地大门，门口新挂的国旗被晚风吹得猎猎作响——国庆快到了。 车挪得慢，我不知怎么就想起了刚入行时带我的那位老师傅。他抽屉里常年放着一把算盘，还有几本边角翻烂了的定额手册。他跟我说过一句话，我到现在还记得清楚：”我们算的不是数，是国家要花的钱。” 那时候我不太懂这句话。干得越久，越觉得它有分量。共和国今天就七十七岁了，我想用我们这行的眼睛，把这些年的账，再翻一遍。 一、数字里的七十七年 前一阵整理《中国工程造价发展史》连载，我们专门翻过国家统计局的历史资料。1949 年那一页，数字很小：全国国内生产总值 679 亿元，钢产量 15.8 万吨——还不到今天一个钢厂半个月的产量；发电装机容量 185 万千瓦；粮食产量 1.13 亿吨。那会儿，火柴叫”洋火”，铁钉叫”洋钉”。 翻到最新一页，是另一个世界。国家统计局《2025 年国民经济和社会发展统计公报》里写着：国内生产总值 1,401,879 亿元，比上年增长 5.0%，人均国内生产总值 184,413 元；年末常住人口城镇化率 67.89%；全社会固定资产投资 491,109 亿元；建筑业增加值 86,425 亿元；发电装机容量 389,134 万千瓦，其中风电、太阳能合计已超过 18 亿千瓦；粮食产量 71,488 万吨。 140 万亿元是什么概念？摊到十四亿人头上，平均每人一年创造十万元的价值。而在 1949 年，一个人一年还不到 130 元。 这些数字，落在我们手里是很具体的。140 万亿里，有我们算过的每一条路、每一栋楼、每一根钢管的钱。图纸上的线条要变成混凝土，中间隔着的，是一份份清单、一次次对账、一个个加班到十一点的夜里。 二、我们手里的工具，换了四代 许多同行都有这样的记忆：第一次用算量软件，是在一个普普通通的住宅楼项目上。以前手工算一层楼的钢筋，要对着平法图集翻上一整天；那天电脑跑了十几分钟，屏幕上密密麻麻的构件全出来了。办公室里的老同事凑过来看了半天，只说了句：”这活儿，我干了二十年，头一回这么干。” 这不是一个人的新鲜事，是这行几十年走出来的路。 上世纪五十年代，国家第一次建立起工程建设定额管理制度，前辈们用算盘、计算尺，把第一个五年计划里每一座工厂的造价，一笔一笔算出来。八十年代，定额体系日渐完善，”量价分离”的双轨制起步。2003 年，工程量清单计价推开，2008 年、2013 年两次修订；2024 年，新版清单计价国家标准施行——计价从”套定额”走向”市场形成价格”。2011 年到 2015 年，算量、钢筋、计价软件全面普及，我们这一代人从手算转向电算。再往后，BIM 建模、AI 辅助审标、大数据指标库陆续进场——我们最近做一个城市更新项目，模型提量几秒钟出结果；这样的工作量，往前推二十年，是要算上好几天的。 工具换了四代，老师傅那句话一直没变：账要算得准，国家的钱才花得值。 … Read more

基于《政府投资条例》《审计法》及审计署相关规定的解读 摘要：政府投资项目资金来源于预算安排，其建设与结算过程受到审计监督。近年来，投资审计的定位发生了明显调整，审计机关逐步退出“以审代结”，转向对重大项目真实风险的监督。这一变化直接影响建设单位、施工单位和造价咨询机构的日常工作方式。本文以现行法律、行政法规和审计署有关规定为依据，梳理政府投资项目工程审计的制度框架，按建设程序分析审计实施中的关键节点，归纳超概算、垫资建设、结算与审计结论关系等常见问题的定性依据，并就建设单位与造价咨询机构的应对提出建议。文中凡加引号并标明出处的文字均为法规原文，其余为作者的分析。 关键词：政府投资项目；工程审计；投资审计转型；竣工结算；竣工财务决算；造价咨询 一、引言：投资审计的定位正在改变 讨论政府投资项目的工程审计，需要先分清两个主体：一是审计机关依照《审计法》实施的审计监督；二是建设单位委托的造价咨询机构开展的结算审核。两者名称相近，性质不同，前者是行政监督，后者是受托的专业服务。长期以来，不少建设项目把两者混在一起，习惯性地等待“审计结论”来定结算金额，这种做法的制度基础已经发生变化。 变化来自两个方向。政府投资规模持续处于高位，项目链条长、资金量大，审计机关的力量必须集中在重大项目和真实风险上；同时，审计机关已经明确不再介入本属民事关系的工程结算定价，“以审代结”被要求退出。造价从业者如果仍然按老习惯安排工作，很容易出现两个后果：结算久拖不决，或者在审计阶段才发现过程资料无法支撑结算数据。 本文依据《中华人民共和国审计法》《政府投资条例》（国务院令第712号）、审计署《政府投资项目审计规定》以及审计署关于规范投资审计工作的有关文件、财政部有关结算与决算管理规定，对政府投资项目工程审计的制度框架与实施要点作系统梳理，供建设单位、施工单位和造价咨询机构参考。 审计依据的四个层级（编者制图） 二、制度框架：四个层级，各管一段 政府投资项目审计所依据的文件并不单一，法律、行政法规、部门规章和规范性文件构成一个多层结构。理解层级关系，才能判断某个问题应当依据哪一层文件定性。 第一层是法律。《中华人民共和国审计法》确立了审计机关对政府投资和以政府投资为主的建设项目预算执行情况和竣工决算进行审计监督的权力（现行审计法第二十三条），2021年修正后，审计监督的范围、程序和整改要求更加清晰。审计法实施条例和《国家审计准则》进一步规定了审计计划、审计实施、审计报告和审计整改的具体程序。 第二层是行政法规。《政府投资条例》于2018年12月5日经国务院第33次常务会议通过，2019年4月14日以国务院令第712号公布，自2019年7月1日起施行。该条例第二条对政府投资作了界定：“本条例所称政府投资，是指在中国境内使用预算安排的资金进行固定资产投资建设活动，包括新建、扩建、改建、技术改造等。”条例既管投资决策与年度计划，也管项目实施与资金管理，其中两条与工程审计直接相关： 第二十二条　政府投资项目所需资金应当按照国家有关规定确保落实到位。 政府投资项目不得由施工单位垫资建设。 第二十三条　政府投资项目建设投资原则上不得超过经核定的投资概算。 这两条的实务意义很直接：垫资和超概算，在政府投资项目里不再只是财务问题，而是明确的违规情形。条例同时规定了处理方式，项目单位存在要求施工单位垫资建设等情形的，由有关部门责令改正，根据具体情况暂停、停止拨付资金或者收回已拨付的资金，暂停或者停止建设活动；对负有责任的领导人员和直接责任人员依法给予处分。 第三层是部门规章和规范性文件。审计署《政府投资项目审计规定》（2010年印发）对审计范围、审计内容和审计程序作出规定，明确审计机关对政府重点投资项目以及涉及公共利益和民生的基础设施、保障性住房等工程实施审计监督。围绕投资审计的规范化，审计署先后印发审投发〔2017〕30号、审办投发〔2019〕95号等文件。其中，审办投发〔2019〕95号为《审计署办公厅关于进一步严格规范投资审计工作的通知》，其实要求可概括为：进一步厘清建设单位的管理责任与国家审计的监督责任，审计机关不代行建设单位和其他主管部门的职责，不得强制或变相强制要求以国家审计结果作为工程结算依据。多地政府门户网站在政策解读中采用了这一表述，这也是当前投资审计转型的核心口径。 第四层是财政、计价领域的配套规定。《建设工程价款结算暂行办法》（财建〔2004〕369号）规定了进度款、竣工结算款和质量保证金的支付节点与比例；《基本建设项目竣工财务决算管理暂行办法》（财建〔2016〕503号）规定了竣工财务决算的编报时限、内容与审批要求；《建设工程工程量清单计价标准》（GB/T 50500-2024）则提供了计价的技术口径。审计中涉及工程量和价款的判断，最终都要落回合同约定和这些计价依据。 这四个层级并非并列关系。审计定性时，法律与行政法规的效力最高，部门规章和规范性文件不得与之抵触；合同约定与计价标准的适用，以不违反上位规定为前提。实务中出现的分歧，多半源于拿错了层级：把地方操作口径当作全国性规定，或者把合同条款当作可以对抗行政法规的依据。 三、审计对象与范围：审什么、怎么组织 政府投资项目审计的对象和内容，可以从三个角度界定。 从项目范围看，纳入审计监督的是使用预算安排资金的固定资产投资项目，以及以政府投资为主的项目。审计机关通常结合投资规模、社会关注度和风险程度确定审计重点，而非对每一个项目平均用力。这也是投资审计转型的一个直接结果：力量向重大项目集中。 从审计内容看，主要包括两类。一类是预算执行情况审计，关注资金是否落实到位、是否按批准的建设内容和规模实施、是否存在转移、侵占、挪用资金，以及招标投标、合同履行是否合规。另一类是竣工决算审计，关注竣工财务决算的真实性和完整性，包括建设成本归集是否准确、待摊投资分摊是否合理、尾工工程与结余资金处理是否规范、交付使用资产是否及时入账。 从组织方式看，审计机关可以自行组织审计，也可以根据工作需要聘请社会中介机构或专业人员参与。这里有一个容易被忽略的边界：受聘参与审计的社会中介机构，其身份是审计组的组成部分，工作成果向审计机关负责，不能以自身名义对外出具具有行政效力的结论；而建设单位委托造价咨询机构开展的结算审核，属于民事委托关系，其成果是建设单位的决策依据。两类工作的依据、程序、责任和救济途径都不相同，混用容易引发争议。 审计实施有相对固定的程序：编制审计实施方案、送达审计通知书、组织实施审计、形成审计报告并书面征求被审计单位意见、必要时作出审计决定，并督促整改。被审计单位和其他有关单位应当按照审计机关的要求提供与审计事项有关的资料，并对所提供资料的真实性和完整性负责。对造价咨询机构来说，配合审计远不止送交文件，关键在于每一份送审资料都能与其他资料相互印证。 四、审计实施的关键节点 按照建设程序梳理，工程审计的关注点大体分布在五个环节。 （一）建设程序与资金来源。 立项批复、可行性研究、初步设计概算是否齐备，是否存在未批先建、擅自扩大规模或提高标准的情形；资金是否按《政府投资条例》要求落实到位，是否在资金不落实的情况下组织开工。程序性缺陷往往是后续所有问题的源头。 （二）招标投标与合同签订。 招标控制价是否依据批准概算和计价依据编制，招标范围是否覆盖全部建设内容，是否存在肢解发包；合同价格形式的选择是否与项目特点匹配。固定总价合同在发包阶段看似省事，一旦发生设计变更或工程范围调整，结算阶段的争议往往更集中。合同条款中关于变更、签证、材料认价、暂估价项目的约定，需要在签约时就写清楚，而不是等结算时再协商。 （三）施工过程的计量与支付。 审计关注的核心是“先有据、后付款”：工程量计量是否有经确认的原始记录，变更是否有设计文件和审批手续，签证是否有各方签认，材料与设备的认价程序是否完备，进度款支付比例是否符合合同和财建〔2004〕369号的规定。隐蔽工程因为事后难以直观复核，其验收记录和影像资料的重要性高于其他分部工程。 （四）竣工结算与竣工财务决算。 结算解决的是一份施工合同的价款问题，决算解决的是整个建设项目的成本问题。两者的资料基础不同，编制主体不同，审批要求也不同。财建〔2016〕503号对决算编报时限提出了明确要求，实践中决算滞后、尾款长期挂账、工程已投入使用而资产未入账，是较为常见的问题。 （五）资金支付与合同履行。 是否按合同约定支付，是否存在要求施工单位垫资建设的情形，农民工工资是否按《保障农民工工资支付条例》落实。垫资问题在政府投资项目中属于明确的禁止性情形，其源头往往不在施工单位，而在建设单位的资金安排不落实。 五、常见问题与定性依据 一是建设投资超概算。 《政府投资条例》第二十三条确立了“原则上不得超过经核定的投资概算”的要求。概算突破通常源于初步设计深度不足、建设标准提高、设计变更管理不严或材料价格波动。处理这类问题，需要按规定的程序履行概算调整审批，而不是简单追加一笔投资。对造价咨询机构而言，这意味着过程造价控制中需要同步关注概算执行情况，而不是等到竣工才回头核对。 二是要求施工单位垫资建设。 这是《政府投资条例》第二十二条明确禁止的情形。需要注意的是，条例的规制对象是“要求”垫资的行为，即责任主要在建设单位和相关审批、资金管理环节。审计发现此类情形，会沿着资金安排、合同条款、付款记录追查。施工单位在签约前应关注项目的资金落实文件，避免以垫资换取中标。 三是把审计结论当作结算的前提。 这是最需要纠正的习惯。按照审计署规范投资审计工作的要求，审计机关不得强制或变相强制要求以国家审计结果作为工程结算依据；建设单位与施工单位之间的结算，应当按照合同约定和民事法律关系处理。实践中，合同里约定以审计结论作为结算依据的条款是否有效，需要结合具体条款和案件事实判断，不宜一概而论。比较稳妥的做法是：在合同中明确结算的编制、审核和争议解决机制，不把结算悬置于一个不确定的外部程序之上。 四是变更与签证管理不规范。 变更无设计文件、签证无原始记录、事后补签，都会在结算与审计阶段形成难以弥补的证据缺口。控制方法并不复杂：变更与签证在发生时同步完成审批和签认，影像与计量记录随工程进度归档，形成完整的资料链条。 五是竣工财务决算滞后。 决算滞后会影响资产入账和后续资产管理，也不利于项目绩效评价。建设单位财务部门需要在项目收尾阶段提前介入，按财建〔2016〕503号的要求准备决算资料，与工程结算同步推进。 六是招标投标与合同环节的程序瑕疵。 包括招标范围与批准的建设内容不一致、暂估价项目和专业工程未按规定组织招标、合同实质性条款与招标文件、投标文件不一致等。这类问题在审计中容易被认定程序违规，其纠正成本高于施工过程中的一般变更。 六、对建设单位与造价咨询机构的启示 对建设单位而言，工作重心应当前移。项目的合规性在立项与概算阶段就已基本确定，签约时的价格形式与调价条款决定了结算的走向，施工过程中的计量与签认决定了争议的多少。把这三段做实，审计阶段的工作量会明显减少。同时要落实两项硬要求：资金按《政府投资条例》落实到位，不以任何形式要求施工单位垫资；决算按财建〔2016〕503号规定的时限编报，不把工程收尾留成长期挂账。 对造价咨询机构而言，需要厘清自身在不同项目中的角色。承担建设单位委托的结算审核时，依据是合同约定和计价规范，成果服务于民事主体的决策，与审计机关实施的审计监督性质不同，不可相互替代。受聘参与审计机关组织的审计时，则应遵循审计准则确定的程序和权限，工作底稿留痕、结论有据可查。无论哪种角色，资料链条的完整性都是专业能力的直接体现。 对施工单位而言，政府投资项目并非不可参与，前提是先核实资金安排的落实文件，再判断合同的价格与调价条款是否清晰。结算资料在施工过程中同步形成，比在结算阶段集中补做要可靠得多。 … Read more

——造价与标准深度解读 “好房子”不再只是一句愿景。党的二十届四中全会提出“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》要求系统推进“好房子”建设，“十五五”规划纲要将其写入未来五年蓝图，住房城乡建设部出台关于提升住房品质的意见作出全面部署。落到地方，评价标准开始出现“等级”——广州市《“好房子”评价标准（试行）》把住宅划分为基本级、一星级、二星级、三星级4个等级。 对造价从业人员来说，真正要回答的问题是：当住宅从“合格”走向“分级”，计价规则要跟着改什么？ 编者制图 一、评价体系：先分维度，再定级别 据广东省住房城乡建设厅9月24日刊发的做法介绍，广州市《“好房子”评价标准（试行）》的特点是按维度单独评价、再汇总形成综合定级，聚焦渗漏、开裂等房屋通病的源头根治，以及智能家居、长效维保等方面构建评价体系，最终将住宅划分为基本级、一星级、二星级和三星级。 这套逻辑与传统的“合格／不合格”式验收有本质区别： 合格制回答的是“底线有没有达到”，依据是强制性标准； 分级制回答的是“好到什么程度”，依据是评价标准（含地方标准与团体标准）。 广东省已发布的《宜居社区建设评价标准》《绿色社区建设评价标准》，以及行业协会发布的《广东好住房标准》《广东好小区标准》《广东好住房评价标准》等团体标准，构成了分级的依据链条。此外，广东正在制定《关于加快“好房子”建设 促进住房品质提升的实施意见》和《改善型住宅技术导则》，8项经验做法已列入住房城乡建设部“好房子”建设经验做法在全国推广。 二、四条传导链：品质要求如何变成钱 第一条：评价维度 → 清单项目特征。 评价标准按维度打分，但计价是按清单项目与项目特征组价。二者之间必须建立映射：哪些维度对应实体工程量，哪些对应技术措施，哪些属于材料设备档次要求。映射表做得越清楚，招标控制价与投标报价的口径就越不容易打架。 第二条：通病治理 → 实体与措施双重投入。 “渗漏、开裂”的源头根治，对应的不是一道工序，而是防水构造做法、抗裂措施、材料性能等级、施工工艺要求的组合。这部分投入既落在分部分项工程，也落在措施项目，极易在编制与审核中被漏计或低估。 第三条：智能家居与长效维保 → 全生命周期成本。 智慧家居、智能安防、智慧消防、智慧停车、无感通行、远程运维等设施，在设计中要预留接口。这类投入的特点是建设期增加一次性成本、运营期降低维护成本——如果只在建设期评价，就会低估其价值；如果纳入全生命周期比较，结论可能相反。 第四条：分级结果 → 优质优价的制度空间。 一旦住宅有了明确的等级，招标文件就可以把等级作为质量目标写入，进而在合同价款与奖惩机制上作出相应安排。“定级”为“优质优价”提供了可操作的着力点。 三、可以对照的一组数据 广东在“好材料”与“好建造”方面已形成可对标的存量数据，供编制方案比选时参考： 指标 数值 国家推广绿色建材试点城市（广东） 6个（广州、深圳、佛山、梅州、惠州、东莞） 绿色建材省级采信应用数据库 企业563家、产品3607项 全省绿色建材产品认证证书占全国比重 17%（居全国前列） “光伏＋建筑”应用试点 25个 累计新增并网容量 756.5万千瓦 建筑师负责制试点项目（广州、深圳） 40个 使用提示：上表数据来自省住建厅公开发布，用于判断绿色建材与光伏建筑一体化的市场成熟度；具体项目的材料价格与并网收益，仍须按项目所在地当期信息价与实测条件测算，不得直接套用总量数据。 四、给造价工作的四条操作建议 第一，先确认标准的适用顺序。 强制性工程建设规范、地方标准、团体标准的效力层级不同。评价性团体标准可以约定采用，但不能自动替代强制性要求，也不能直接当作计价依据。在合同中写明“按某标准评价、达到某等级”，与“按某标准计价”是两件事。 第二，把“等级”拆成可计价条款。 若招标文件要求达到某一星级，编制最高投标限价时应把该等级对应的材料档次、技术措施、检测与验收要求拆解到清单项目特征中，避免出现“等级要求很明确、计价依据很模糊”的局面。 第三，给通病治理单独列项或明确归位。 建议在编制说明中对防水、抗裂、保温隔声等涉及通病治理的做法单独说明归属，便于后续结算时核对。 第四，把全生命周期视角用于方案比选。 对智能家居、长效维保、光伏一体化等“一次性投入换长期收益”的内容，在投资决策阶段提供全生命周期成本对比，比单纯压缩建设期造价更有说服力。 … Read more

2026年9月18日，国新办举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，住房和城乡建设部新闻发言人、副部长陈绍旺，总工程师李晓龙等介绍“十五五”时期推进住房城乡建设事业高质量发展有关情况。 发布会上披露的一组住宅标准调整数据，与造价工作直接相关。 一、四条已经明确的标准变化 据发布会介绍，住建部坚持以人民为中心，从14个方面提高住房品质要求，其中三条给出了具体数值： 层高：针对群众反映楼层低的问题，层高标准从原来的2.8米提高到3米。 电梯：为解决老年群体上下楼问题，新标准提出4楼及以上住宅都要加装电梯。 护栏：针对儿童安全防护，把阳台、外廊等所有临空处护栏高度，统一提高到不低于1.2米。 其他：提出“管线分离”，即水、暖、电与主体结构分离，解决将来维修和装修的开墙打洞问题；居室可变，可调整、增加收纳空间，适配多子女家庭与养老。 层高3米、四层以上加装电梯、护栏1.2米：住宅“好标准”提标后的造价账（编者制图） 二、三条标准变化的造价影响，逐项算 层高2.8米到3米：不是“加高20厘米”那么简单。 层高每增加，砌体、混凝土、模板、抹灰、脚手架、垂直运输的工作量并非线性按比例增长，而是分层级放大：竖向构件（墙、柱）工程量按层高成比例增加；外立面面积不变而层数减少，单位面积分摊的基础与屋面费用上升；同时钢筋、支模、混凝土浇筑的施工难度与措施费同步变化。行业内的经验估算通常是：层高每增加10厘米，主体结构单方造价上浮约3%—5%（具体幅度因结构形式、抗震设防、地区材料价而异，须按实际测算）。这条变化将直接改写住宅主体结构的综合单价基数，也会改变招标控制价与投标报价的比价口径。 四层及以上加装电梯：设计端多一笔，运维端多一账。 对新建住宅而言，四层及以上配置电梯意味着电梯井道、机房（或无机房方案）、供电、消防、无障碍设计一并进入造价，同时电梯设备与安装通常作为暂估价专业工程处理。对既有住宅而言，则是老旧小区改造中体量最大、也最易起争议的一项——资金分摊、合同条款、施工对既有结构的影响，都会在造价与结算环节体现。 护栏不低于1.2米：小项，但是刚性项。 阳台、外廊、上人屋面等临空处护栏高度统一提至1.2米及以上，涉及栏板、栏杆、预埋件、密封与防坠构造的组合变化。单项金额不大，但属于强制性要求，验收环节不容打折，改造项目中也很容易成为争议点——原状恢复与提标之间的费用界定，需要在合同中预先写明。 三、“好房子”不只是标准，还有全生命周期 发布会还有两层内容值得造价从业者留意。 一是房屋安全管理制度要“补课”。 李晓龙提到，住宅建设周期可能只有1—3年，但设计寿命至少50年，甚至百年建筑，全生命周期的房屋安全管理制度过去是短缺的，“十五五”时期要加快建立。这意味着运维阶段的责任与费用将被制度化管理——房屋体检、定期查勘、维修资金使用，都会产生新的服务与计价需求。 二是“三化转型”明确写进建筑业板块。 陈绍旺把建筑业“十五五”的转型概括为“三化”：智能化、绿色化、融合化；并提出深化建筑业改革、强化质量安全监管、规范建筑市场秩序，大力整治招投标乱象和拖欠工程款问题，培育壮大建筑业新质生产力，发展绿色建造、智能建造。同时，住建部已制订“十五五”时期“数智住建”发展工作方案，推动人工智能等新一代信息技术在智慧城市、智能建造、智能家居等领域的应用。 对造价咨询的三个动作建议： 其一，把新标准带来的结构性变化纳入成本数据库更新计划——层高、电梯、护栏三项都属于“高频重复、可量化”的变量，值得作为独立的造价参数维护。 其二，在住宅项目的限额设计与目标成本编制阶段前置核算提标影响，避免在设计后期被动调整；提标部分应当与投资估算、概算的调整留痕一致。 其三，关注“数智住建”与智能建造造价缺项的处理规则。当设计、施工、运维都在数智化时，计价依据中缺项会越来越多，能否用企业定额、市场询价与成本数据平台补位，是下一阶段造价咨询的硬能力。 结语 标准提高，最终都要落到造价上。层高20厘米、一部电梯、一段1.2米的护栏，看起来是设计参数，实则是投资额、招标限价、结算口径的起点。把标准变化读懂、把造价影响算准，是造价咨询在这个阶段最实在的服务。 资料来源：国务院新闻办公室2026年9月18日“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会（住房城乡建设部专场）文字实录｜https://www.mohurd.gov.cn/xinwen/jsyw/art/2026/art_ddc584f13eaf4d02958ff8a2b8ad441a.html 注：文中层高提标的造价影响幅度为行业内经验性表述，具体项目须按结构形式、地区材料价格与实际工程量测算，不得直接引用为本项目依据。 亿联工管 ｜ 工程造价 · 成控策略 · 行业政策解读