编者按：9月，广东连发两组与城市更新有关的文件。一组是经省政府同意，省住房城乡建设厅、省发展改革委、省财政厅、省自然资源厅、广东金融监管局联合印发的《关于持续推进城市更新行动的实施方案》；另一组是省住房城乡建设厅印发的《广东省城市体检与城市更新一体化推进工作指引》《广东省城市更新专项规划和年度实施计划编制工作指引》《广东省城市更新片区策划编制技术导则》《广东省城市更新项目实施方案编制技术导则》。文件不厚，但里面关于钱怎么来、账怎么算的说法，值得造价人逐句看。下面三段分别由三位同事执笔，各写各的体会。

一、造价工程师 · 黎工：方案阶段就得把钱摆出来

先说一个数字。《实施方案》要求“十五五”期间每年启动建设60个城市更新重点片区（街区），5年不少于300个，到2028年底基本建成100个。片区是要连片算的，不是一条街一栋楼。以前我们接活，多半是图纸到手才编清单、套定额；现在指引把“资金拼盘”放进了方案阶段的必答题——片区策划要出“1图1盘”，项目和钱要在纸面上先对上。

这对造价是硬约束。文件里有一句很实在的话：市场主体承担的改造投资成本应与运营收益相匹配。也就是说，算的不是建安费一口价，而是全周期的收支。广东今年报出的进度也很具体：启动重点片区72个，实施城市更新项目3789个，拿到中央各类补助资金超250亿元，上半年完成投资2391亿元。项目库在动，量就跟着动。我建议算量底稿按“片区—项目库”两级建台账，别等结算了再回头找依据。

二、全过程咨询 · 周工：活儿从“建”挪到了“运”

四份指引里最扎眼的，是“投、融、建、管、运”这几个字被放在一起说。项目实施方案那张导则明确要开展项目投资收益测算，还提出从“重建轻管”转到“建管运一体”。这基本改写了全过程咨询的时间轴：过去我们多半停在竣工验收，交完资料就散；现在合同里得把运营期的服务内容、考核方式和调价机制约定清楚，否则几年后运营亏损算谁的，很难讲清。

还有一个变化是责任面。片区策划由市级城市更新主管部门或县级以上人民政府组织编制，项目实施方案由县级及以上主管部门组织项目实施主体编制。谁编、谁审、谁用，链条比过去清楚，咨询单位进场的时间点自然要往前挪。把自己只当“算量的”，这轮会很被动。

三、结算审核岗 · 林工：以后翻的不只是合同和签证

站在审核这边看，九大任务拆成了20项具体任务指标，还配了建设工程规划许可审批豁免清单，以及“财、债、贷、基、社”各类资金统筹使用的口径。这些都不是施工现场的事，却会成为认定工程内容的依据。

文件写得很直接：经市政府审定印发的城市更新专项规划和年度实施计划，是项目审批手续、专项资金申报和金融贷款的基础依据。做结算审核，第一步要把项目对回它所属的片区和项目库，看清功能定位与资金拼盘当初是怎么定的。源头文件对不上，后面怎么核都别扭。

城市的账，早就不只是钢筋水泥那一本。指引里写着“先体检后更新、无体检不更新”，方案还没定就得把钱筹明白——这句话，其实也适合写在我们每一份造价文件的第一页。

资料来源：本解读依据广东省住房和城乡建设厅2026-09-13《广东出台四项规范指引 系统构建体检与更新一体化全周期管理机制》、2026-09-21《5年300个！广东城市更新“施工图”来了》整理，观点为本刊作者理解，数据以原文为准。原文：http://zfcxjst.gd.gov.cn/xwzx/zxdt/content/post_4954971.html ；http://zfcxjst.gd.gov.cn/xwzx/zxdt/content/post_4958553.html

广州亿联工程管理有限公司　2026 年 10 月