建设工程施工合同司法解释（二）深度解读系列（第一期）——总论：新规23条全景
系列定位：以造价鉴定与工程律师的双重视角，逐期解读《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2026〕12号，以下简称新解释二），并将其延伸至造价咨询服务过程的工作指导与风险规避。
2026年6月30日，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2026〕12号）正式施行。该解释于2026年3月17日经最高人民法院审判委员会第1969次会议通过，6月29日公布，全文23条。这是继2020年民法典配套司法解释整合之后，最高人民法院在建设工程施工合同纠纷领域最重要的规则供给。
对造价行业而言，这份司法解释的分量不亚于任何一部计价标准——因为它直接决定：哪些合同效力会被否定、无效合同按什么口径折价补偿、审计结果在什么条件下挡不住司法鉴定、固定总价合同解除后已完工程怎么算钱、优先受偿权的数额如何在判决中落定。这些问题的答案，既写在鉴定委托书里，也写在造价咨询成果文件的每一个数字背后。
本系列将分六期，逐板块研读这23条。作为开篇，本期先解决三个问题：这部解释从哪里来、23条说了什么、造价鉴定人与工程律师分别应当如何接招。
一、出台背景：一次问题导向的规则升级
建设工程施工合同纠纷是民商事审判中数量大、标的额高、专业性强、矛盾集中的案件类型。近年来，建筑市场出现的新情况——必须招标范围大幅收缩后的应招未招效力争议、资质挂靠与转包违法分包的深度隐蔽化、固定总价合同解除后的价款清算、审计与财政评审条款对结算的实质影响、优先受偿权在债权转让与工程毁损情形下的行使——在既有规则框架下缺乏明确、统一的答案，各地裁判口径不一，直接传导为造价鉴定委托中的口径分歧。
新解释二正是在这一背景下出台。它的总体取向可以概括为四句话：合同效力认定更加尊重市场实际与诚信原则；折价补偿规则更加体系化；结算争议更加注重合同约定与证据裁判；优先受偿权制度更加精细可操作。同时，第22条将违法线索移送、第23条明确新受理案件适用规则，体现了司法与行政监管衔接、新旧规则平稳过渡的制度设计。
二、新旧沿革：解释体系三十年四步走
要理解新解释二，先看它站在哪里。建设工程施工合同纠纷司法解释体系经历了四个阶段：
第一阶段，法释〔2004〕14号《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2005年施行），确立了合同效力、工期、质量、结算、利息、优先受偿权等基础规则，被称为解释一。
第二阶段，法释〔2018〕20号《……解释（二）》（2019年施行），针对无效合同损失赔偿、开工日期、工期顺延、质量保证金、优先受偿权行使期限等作补充，被称为解释二。
第三阶段，民法典施行后，法释〔2020〕25号《……解释（一）》（2021年施行）将前两部解释整合清理，形成统一文本，现行有效，即我们常说的现行解释一。
第四阶段，即本次法释〔2026〕12号。需要特别注意的是，新解释二并非废止现行解释一后的另起炉灶，而是在其基础上的补充、细化与修正：第23条明确规定本解释施行后，最高人民法院以前发布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。换言之，现行解释一继续适用，新解释二就实践新问题作出规定，二者冲突处以新解释二为准。造价鉴定人与律师在个案中适用法律，必须两件套并读，先看现行解释一的一般规则，再看新解释二有无特别或修正规定。
在时间效力上，第23条明确：施行后新受理的一审案件适用新解释二；施行前已受理、施行时尚未审结的一审案件，原则上仍适用受理时的规则。这意味着2026年6月30日之后立案的纠纷，才全面进入新规则轨道。
三、23条全景：五大板块一张图
通读23条，可以按裁判逻辑归为五个板块：
板块一：合同效力与主体规则（第1—8条）。包括：起诉时已不属于必须招标项目的不再仅以未招标否定效力（第1条）；中标前就实质性内容谈判或明招暗定的，中标合同无效（第2条）；出借资质（挂靠）合同无效、资质借用费不受保护，但质量合格的可参照约定主张折价补偿（第3条）；发包人善意与否决定挂靠人能否直接向其主张（第4条）；挂靠人以被挂靠企业名义对外采购租赁，可能成立表见代理（第5条）；转包与违法分包的实际施工人参照合同主张折价补偿、原则上不能向无合同关系的发包人主张（第6条）；挂靠人、实际施工人的代位权（第7条）；农民工工资先行垫付与清偿的司法衔接（第8条）。
板块二：价款结算核心规则（第9—13条）。固定价合同不因人工、主材重大变化当然调价，除非另有约定或构成情势变更（第9条）；固定总价合同解除的，参照订立时建设主管部门计价标准确定已完工程比例，乘以固定总价结算（第10条）；民法典第793条第1款参照合同关于工程价款的约定的范围被明确为金额、计价方式、支付时间、调整方法、结算方法等（第11条）；无效合同下当事人就折价补偿达成协议的，尊重协议（第12条）；约定以审计或财政评审结论确定价款时，非因承包人原因逾期未出结论或结论明显不符的，准许司法鉴定，未约定按审计结果确定价款的，不支持以审计结论定案（第13条）。
板块三：质保金与优先受偿权（第14、17—21条）。质保金以应得工程价款（含折价补偿款）为基数，返还期限自承包人退场之日起算（第14条）；法院应当查明优先受偿的价款数额及对应工程并在判决主文中明确（第17条），停工窝工损失不享有优先受偿权（第17条）；折价协议行使优先受偿权的四要件（第18条）；价款债权受让人的优先受偿综合裁量（第19条）；工程毁损、灭失、被征收时保险金、赔偿金、补偿金的物上代位（第20条）；行使期限自变更后或结算协议约定的应付款日起算（第21条）。
板块四：质量、程序与综合治理（第15、16、22条）。解除后施工现场与资料移交、证据保全（第15条）；发包人未通知修复不得径行请求先行支付修复费，承包人拒修方可主张合理修复费用（第16条）；发现违法发包、转包、违法分包、挂靠或严重质量问题的，通报移送建设主管部门，涉嫌犯罪移送侦查机关（第22条）。
板块五：施行衔接（第23条）。如上所述。
五大板块中，与造价执业关系最直接的是板块二与板块三，其次是板块一中的折价补偿规则——这也正是本系列后续各期的主攻方向。
四、造价鉴定人视角：八个必读条文
作为造价鉴定人，新解释二至少在八个点上直接改变或校准了鉴定工作：
其一，审计条款挡不住鉴定（第13条）。这是对鉴定业务影响最直接的一条。约定以审计/财政评审结论确定价款的项目，只要非因承包人原因结论逾期未出（合理期限有约定从约定，无约定由法院综合确定，最长不超过承包人提交竣工结算文件之日起一年），或结论明显与合同约定不符，承包人申请司法鉴定即应获准。鉴定人接案时须注意：委托是否基于上述法定情形、送鉴材料中结算文件提交时间与审计启动情况，直接关系鉴定的合法性与误差率考核中的口径认定。
其二，固定总价解除后的比例计价（第10条）。鉴定人遇到固定总价合同解除案件，须按参照合同订立时工程所在地建设主管部门发布的计价标准、计价方法或工程建设领域相关规范，确定已完部分占全部工程价款的比例，再乘以固定总价的路径出具意见。这里的关键是比例确定的依据选择与专业论证——鉴定意见应当说明所选依据的适用性，而非简单地按实算量重新组价。
其三，参照合同约定折价补偿的范围（第11条）。合同无效但质量合格时，民法典第793条第1款的参照合同约定被明确为参照约定的价款金额、计价方式、支付时间、调整方法与结算方法。鉴定人在无效合同案件中，不能机械套用定额或市场价，而应优先按合同约定口径测算折价补偿款——这与部分委托方合同无效就按定额算的朴素预期存在落差，鉴定人应在质证与说明中讲清依据。
其四，挂靠与转包的折价补偿分层（第3、4、6条）。挂靠人、实际施工人的折价补偿请求被区分为可向谁主张、按什么口径的精细结构：质量合格的可参照其与出借资质企业/转包人的约定主张；能否直接向发包人主张取决于发包人是否知情（挂靠情形）或是否存在合同关系（转包情形）。鉴定中涉及此类主体的，须先厘清请求权基础与主张对象，再确定鉴定范围与计价口径。
其五，固定价不当然调差（第9条）。鉴定中当事人常以人工材料大涨主张调价，新解释明确原则不调、例外两条路：合同另有约定或情势变更（民法典第533条）。情势变更的构成须由法院认定，鉴定人不宜自行以市场波动径行调价，但可就价格异常波动幅度、影响期间等提供专业测算供法院判断。
其六，优先受偿数额须查明并在主文明确（第17条）。法院应当查明享有优先受偿权的价款数额及对应工程。鉴定意见书在涉及优先受偿权争议时，应配合法院对数额与工程范围的可拆分性作出说明（如区分可折价工程与不宜折价部分、列明停工窝工等非优先款项），为判决主文表述提供依据。
其七，质保金基数与起算（第14条）。质保金以应得工程价款（解除/无效情形下含折价补偿款）为基数、自退场之日起算返还期。结算类鉴定中质保金列项方式（是否计入应付、返还起点）应与该规则衔接。
其八，证据保全与资料移交（第15条）。合同解除后施工资料、现场证据的移交与保全成为诉讼焦点，鉴定人应重视鉴定材料的形成时间与来源链条——这恰好与T/CCEAS 008-2026《建设工程造价咨询成果文件质量标准》对过程文件留痕的要求形成呼应：咨询阶段的过程文件质量，往往决定诉讼阶段鉴定材料的证明力。
五、工程律师视角：代理规则的五处变化
从工程律师角度看，新解释二带来的程序与实体变化同样值得逐条消化：
其一，效力抗辩的空间被压缩。第1条使应招未招的效力抗辩在起诉时已非必招项目的情形下失效；第2条则把矛头指向先定后招与中标前实质性谈判——律师代理发包人或承包人，都需重新评估合同效力争议的攻防价值：以未招标主张无效的空间收窄，以串通投标实质性谈判主张无效的证据要求提高（须证明谈判内容触及工程范围、价款等实质条款且该投标人中标）。
其二，挂靠与转包的责任结构更精细。第3至第7条构建了出借资质企业—挂靠人—发包人—材料供应商的立体责任网：代理挂靠人追款，须先证明发包人知道或应当知道挂靠（第4条）或主张代位权（第7条）；代理被挂靠企业，须防范表见代理风险（第5条）——合同、印章、授权文件的管理瑕疵可能直接转化为企业对外责任。这对施工企业合规管理是明确警示，也提示律师在尽调与合同评审阶段提前介入。
其三，结算条款的博弈规则改变。第9条固定价不调差、第13条审计条款的效力边界，直接改写结算纠纷的攻防地图：承包人主张调差须锚定约定或情势变更；发包人主张以审计结论为准，须证明合同明确约定且审计未出现法定障碍情形。第13条还给了承包人一项程序利器——审计超过一年未出结论即可推动鉴定程序启动。
其四，优先受偿权的精细化主张。第17至21条要求律师在起诉与执行阶段更精细地设计请求：优先受偿数额与对应工程须具体化（否则可能因判决主文不明而难以执行）、停工窝工损失勿混入优先范围、债权受让与工程毁损情形下及时主张物上代位、行使期限起算点的新规则（结算协议约定应付款日的，自该日起算）等。
其五，质量抗辩与修复费用的程序要件。第16条明确先通知修复、后主张费用的次序，发包人未经通知修复径行主张费用的请求将被驳回——律师代理质量索赔，证据链须包含通知—拒修/逾期未修—实际修复的完整闭环。
六、对造价咨询服务的总体影响与风险规避方向
把双视角收拢到造价咨询机构的日常业务，新解释二至少在四个方向上提示了风险规避与能力建设：
方向一：结算审核业务要双向对齐合同与司法规则。固定价调差限制、审计条款边界、质保金起算等规则，应内化为结算审核意见书的口径检查项。审核说明中涉及是否按审计结果调整固定价是否考虑调差的，应提示委托方司法口径下的风险，而非简单按委托方单方意愿出具结论。
方向二：全过程造价咨询要把合同管理做实。第2条中标前谈判无效、第5条表见代理、第22条违法线索移送，提示全过程咨询的合同评审服务不能只审价格条款——中标程序合规性、授权与印章管理、变更签证的证据形式，都应纳入咨询审查范围。这也与T/CCEAS 008-2026把合同价款条款起草审核列为全过程咨询标准服务的方向一致。
方向三：鉴定业务建立规则更新学习机制。造价鉴定意见的直接适用场景是诉讼，司法解释的每一次更新都是鉴定的口径变量。机构应建立新规对照台账：本解释第10、11、13、17条等与现行解释一、GB/T 51262-2017《建设工程造价鉴定规范》的衔接关系，应培训到每一位鉴定人。
方向四：成果文件与过程留痕的证据化。第15条证据保全、第16条修复费用举证、鉴定中最终核定金额的比对逻辑，共同指向一件事：造价咨询的过程文件（底稿、依据、往来函件）质量，直接决定其在诉讼中的证据价值。T/CCEAS 008-2026对过程文件留痕、档案保存期（成果10年、过程5年）、电子档案同等效力的要求，恰好为咨询成果→诉讼证据的转化提供了作业标准——咨询机构把质量标准的执行做实，就是为未来的争议解决预存证据。
七、本期小结与下期预告
新解释二不是一部孤立的新法，而是建工司法解释体系在民法典时代的第二次校准：它对合同效力、折价补偿、结算规则、优先受偿权作出的23条回答，每一条最终都要落到造价数字上——落到鉴定委托书、审核意见书与动态管理报告里。
下一期，我们将进入第1至第8条（合同效力与主体规则），逐一拆解：未招标合同的效力边界、挂靠与转包折价补偿的鉴定口径、表见代理对施工企业的风险，以及造价咨询机构在承接尽调与合同评审中如何提前规避。
声明：本系列文章为原创研究，依据最高人民法院公布的司法解释文本撰写，仅供行业学习参考，不构成法律意见；具体案件适用请以司法机关裁判为准。
原文依据：最高人民法院公布《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2026〕12号）全文（https://mp.weixin.qq.com/s/fwDMK6wgwn1eSjYHzuyFFg）
广州亿联工程管理有限公司 2026 年 9 月